かわさきTMO

かわさきTMOについて

かわさきTMO(かわさきタウンマネージメント機関)は、地元の商業者を中心に街で活動する様々な事業者が中心となり、お互いに話し合い、協力しあいながら、「望ましい街づくり」に向けて街づくりを発案し、計画的に実行していく組織です。現在対象となる地区は、川崎駅を中心として、東は富士見公園、南はプール道路、西はラゾーナ周辺、北は多摩川の約100ヘクタールです。


かわさきTMOは、5つの働きをします。

1. 川崎駅周辺地区のビジョンづくり

2. 合意形成の促進
3. 各種事業の実施と実現支援
4. 各種調査
5. 行政への提案・働きかけ


川崎駅周辺地区のタウンマネージメント

1. 都市をマネージメントする

タウンマネージメントという言葉が使われだしたのは、今から20年ほど前になります。都市をつくるということの中に、「都市を運営する(マネージメントする)」という新しい視点が生まれました。それまでの都市開発の流れは、都市基盤(インフラ)や地区的開発は行政機関が開発し、都市内の民有地の建物単体は民間が開発するというものでした。
都市が大きく成長している時には、増大する人口や拡大する経済活動のキャパシティーを大きくするため都市開発が盛んに行われますが、都市がある程度成熟すると都市開発の社会的要請は減少していきます。
一方で、「都市の質」が求められてきます。例えば、「都市の景観」や「都市の多様性」や「都市それぞれ固有のらしさ」とかが「都市の格」としてさらに「都市の魅力」として求められてきます。これら都市に対する社会的要請は、ただインフラを整備して、再開発を進めて、新しいビルを建てれば応えられるものではなく、別の方法が必要になります。
そこで生まれたのが「都市をマネージメントする」という考え方でした。つまり、都市開発の方法が、単なるハード(都市建設)だけではなくソフト(都市運営)が重要であると考えられてきました。そこから生まれたのがタウンマネージメントという方法でした。
我が国では、平成10年に中心市街地活性化法が施行され、その中でTMO(タウンマネージメントオーガナイズ)が位置づけられました。我が国の場合、都市マネージメントの導入は商業地区の再編、活性化という視点が中心となりました。当時、日米間において日本の障壁の一つとして、商業施設の立地が障害とされたことに端を発して生まれたものでした。
一方で、中心市街地においては、都市が本来持つ機能としての「賑わい、商業、文化、観光」などの都市の魅力が失われてきました。地方都市における衰退は著しくより深刻な状態となり、行政的な手法の限界が明らかになり、かつ都市開発への民間投資もほんの一部の地域を除いて冷えきった状態が続いています。
このような全国的状況の中で、川崎は例外的なポジションにあります。最も大きな要因は、人口の増加にあります。川崎市の人口はまもなく150万人になるでしょう。また、川崎駅周辺でみれば、西口に広がっていた東芝工場跡地に大型商業施設が生まれ、東口側では駅前広場が整備され、川崎の玄関であり顔である川崎駅周辺地区が大きく生まれ変わりました。

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資料:川崎駅周辺地区のまちづくり:川崎市


さらに、日本経済の構造転換の影響から、市内の大規模な工場跡地が発生し、そこに川崎市の都市的立地条件から大規模マンション建設が続いています。その結果一部の地域では小学校の不足が発生する等の高度経済成長時代を彷彿させる状況が生まれています。
このように、現在の川崎は、全国の都市が抱える状況とは異なっているとはいえますが、それは川崎が持っている潜在的都市開発能力が次第に顕在化してきたものといえます。これまで、工業という経済活動に対する都市投資のウエイトが高かったことによる偏在性が失われて、生活や商業、サービス、研究開発といった分野への都市投資が増大している変化によるものといえます。その結果、都市へのニーズとして、先の「生活、商業、サービス」への都市ニーズが高まり、投資、整備が急速に充実してきていることにつながります。


2. かわさきTMOの活動

かわさきタウンマネージメント機関(通称:かわさきTMOという)は、川崎駅周辺地区の都市マネージメントを行う機関として平成10年に設立されました。その後、TMOが準拠してきた「まちづくり3法」が改正され、川崎市は独自のタウンマネージメントの展開を図るため平成18年度から新しいTMO体制として再出発しました。9の大型店、12の商店街、2つの商店連合会、3つの金融機関、2つの経済団体組織、オブザーバーとして川崎市で構成されています。まさに、新しい都市ニーズに応えるためにできた組織といえます。

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資料:川崎駅周辺地区のまちづくり:川崎市


ここで重要なことは、これからの都市をつくる主体として、「地域で活動している人が自ら参加して街をつくる」ということにあります。これまでのように、行政が中心で、デベロッパーが投資するだけでなく、地域で生活し、商売し、事業を行っている人たちが主体的に街をつくることに参画することが大切になります。
かわさきTMOの活動の目標は「誰でもが楽しく安全に歩ける街をつくる」といえます。具体的にどのような活動をしているかを紹介します。活動は、5つの部会が中心となり行なっております。
最初に、「商店街協定」があります。商店街協定とは、特に法的に担保されているものではありません。12の商店街と2つの商店街連合会が自らの商店街のより良い商業環境をつくるための約束事を定めたものです。商店街のはみ出し商品展示、はみ出し看板、呼び込みの禁止、放置自転車のルール化などが決められています。この商店街協定の先には都市計画法に基づく地区計画の策定に結びつくことを想定して進めています。
次に「街の回遊性の創造」があります。川崎駅周辺地区全体に回遊性を創造することを目指しています。大きくは、東海道線、京浜東北線、南武線が南北に走ることで、川崎駅周辺で東西に分離されている都市構造を東西を回遊するシステムをつくることで解消を図ろうとするものです。川崎駅東西を回遊するバスシステムの検討、提案を行なっています。さらに、街を自由に楽しく歩ける回遊性をつくるため、路上演奏(かわさきバスカー)の配置、オープンカフェの実現へむけての実験などを行なっています。
「街づくり提言」は、これまで川崎駅周辺における都市整備に関する提言を行なっています。「川崎駅南口改札の新設」、「大型バス駐車場整備」を具体的提案を含めて提言を行なっています。特に川崎駅南口改札口の新設提言は、現在の西口整備にともなう来街者、従業者の増加を見据えた安全性、回遊性の創造のための提言となっています。さらに、都市開発に関するパブリックコメントを通じてかわさきTMOとして考えを表明しております。
「イベントの連携」は、数多くあるイベントの連携を図ることで個々のイベントの効果を上げることをめざしています。川崎駅周辺地区には、数多くのイベントが年間を通じて開催されています。特に毎年10月は、まさにイベント月間となり、約一ヶ月半期間を通じて連続的に開催されます。なかでも「かわさきハロウィン」は、全国区レベルのイベントとなります。以前はこれらイベントがそれぞれ個別で行なわれていたのですが、連続的に広報し、相互のイベントの情報を共有することを行ない、イベントの効果を相乗的にあげています。
「地域共同販促」は、通常個々の店や商店街で行なわれている販促事業を地域全体で大型店、商店街がそろって共同で販促事業を行ないます。これまでには、川崎駅東口駅前広場完成記念としてセールやイベントを街全体で行ないました。地域共同販促のイメージは、ニューヨークのクリスマスセールです。全国からニューヨークの街に人が集まり、街全体が活気に溢れて、お店はクリスマスセールで賑わいます。これらは、街の商業者・事業者を中心に、行政のサポートを受けて地域全体でのまとまりが求められます。
以上のように、これからの街づくりは、様々な関係性の確認と強化にあります。都市計画の中の言葉で言えば「セミラチス構造」の発見と強化と言えます。一つ一つの要素(それは道路、建物、広場、路上演奏、優しい交通、居住者の眼、お店などなど)が強い関係の上で、相互に関連をつくっていく作業になります。その相互性、全体性の中に「住みやすい街、歩いて楽しい街、人が集まる街」が生まれます。


3. 「まちの価値」をつくる

このようなTMOの活動は、一言でいえば「まちの価値をつくること」といえます。
では「まちの価値」とは何でしょうか。価値の考え方はいろいろありますが、ここでは経済的価値を考えてみます。まちの経済的価値の一つは、まちが所有する全体の経済的資産価値を上げていくことにあります。
例えば、土地や建物の評価額が上がっていけば、それはまちの資産価値が上がったといえるでしょう。建物の評価が上がるということは、建物自体の評価額が上がるほか、賃貸床料の評価が上がることとなります。また、既存の商業・業務ビルであれば、建物に投資した額に対して年間売上が上がれば、建物の投資に対しての利潤が上がることになります。では、どうすると価値が上がるのでしょうか。一般的に言えば古いビルよりは新しいビルの方が価値が高いでしょう。また、大通りに面しているビルは、細い街路に面したビルよりは価値が高くなります。   
このような個々のビルの価値もありますが、その前提となるのが、「地域の価値」です。それはひとえに「環境」の価値ともいえます。居住人口、来街者人口、公共交通の整備密度、商業施設の集積度などの総合的判断の評価の一つとして地価の違いとなって現れます。さらに、社会的な評価が加わります。
例えば、地区の中でも高級感のあるところと、何か危険を感じさせるところでは、その結果が地価に現れます。以上のことから見ると、個々のビルの価値を上げる前提である地区の社会的評価、または客観的評価を上げることが、個々のビルの評価を上げることになります。周辺の環境が悪化する中で、一人で新しいどんな素晴らしいビルをつくっても、残念ながら資産価値はさほど上がるものではないといえます。個々の土地や建物のことを考える前に、地区の環境を良くして、地区の評価を上げて価値を上げることが、個々の資産価値をあげることにつながります。
川崎駅周辺地区は、西口が開発されたことで、地区全体の価値があがりました。東口地区は、駅前広場が整備され、客観的評価が上がり、価値が上がっています。しかし、一方で過激になる「客引き行為」や、「猥雑な看板」などが、地区全体の価値を引き下げています。一部の社会的評価を考えない行為が、地区全体の評価となり地域=環境の価値を下げていきます。TMOによる「商店街協定」は、まさにこの地区の価値を高めるための約束事をまとめたものです。
商店街、各個店が力をあわせて、「まちの価値を高める」ことこそが、個々の価値につながります。そのような、都市の総合的環境を整備していくことが、「都市をマネージメント」するということになります。川崎駅周辺地区のハードとソフトの開発が川崎の新しい魅力と空間的価値を生み出していく姿を見ていただきたいものです。

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資料:川崎駅周辺地区のまちづくり:川崎市

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